賃貸アパートやマンションの家賃はどの様にして決めているのか？【経験談3選】

家賃は誰がどの様にして決めているのか、気になりませんか？

最終的には、家主さんが決めることにはなるのですが、その過程で不動産会社に意見を求められることがあります。私も新築や中古物件の家賃設定をした経験があります。

今回は、賃貸アパートやマンションの家賃はどの様にして決めているのか？【経験談3選】について、お話ししたいと思います。

家賃は全て自由に使えるわけではありません。家主さんの多くは、銀行から融資を受けてアパートやマンションを建てたり、購入したりしています。毎月銀行に返済をしなければならない家主さんが多いのが現実です。

仮に中古の賃貸物件の価格を1億円、総戸数20戸と仮定した場合のシミュレーションをしてみると、

※家賃を4万円に設定した場合

毎月の家賃収入は、4万円×20戸＝80万円

年間の家賃収入は、80万円×12ヶ月＝960万円

これを元に、年間家賃収入÷物件価格×100で算出すると、

960万円÷1億円×100＝9.6％となります。

この計算方法を表面利回り（グロス）と呼び、ここから様々な経費や税金等を考慮して計算するのが、実質利回り（ネット）になります。

こういった利回りから家賃設定をする場合が多くあります。

家主さんの中には、アパートやマンションを建てたり、購入した際の融資の返済が完済している方や現金で購入されている方が時々居ます。

こういった場合は、地域の家賃相場を調査して家賃設定をする場合があります。

融資の返済が無いとは言っても、毎月の経費や税金等は発生しますので、家主さんも楽ではありません。

分譲マンションや一戸建てを賃貸にする場合は、住宅ローンの返済額等を元に、家賃を設定することもあります。

仮に分譲マンションの場合ですと、

①住宅ローンや駐車場代

②管理費や修繕積立金

③固定資産税、都市計画税等

が必要になるのですが、転勤等で賃貸にする場合に、これらを賄える様に家賃を設定する必要があります。

また、入居者から設備等の不具合の連絡があれば、対応しなければなりませんし、入居者が退去した後の原状回復費用も考慮しなければなりません。

この様に、家賃の設定方法は様々ですが、入居者が見つからないと家主業は成立しないので、現実的には②はどうしても意識する必要があり、それを踏まえた上で、私は家賃設定をご提案しております。